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江苏邳州200多人“凑份子”建房 称房价低于市场价4成
2013-01-05  来源:扬子晚报

 

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    1月3日下午,邳州市一家宾馆里,一场新闻发布会正在举行。与会者大多是互相认识的“网友”。近三个小时发布会上爆出了“猛料”:全国县级市首家个人合作建房项目正式启动。通过网络报名,网友们“凑份子”作为股东,以非盈利目的参与房地产项目开发,最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜40%左右。“个人合作建房”触动的是高房价背景下,普通市民安居梦的敏感神经。正因为如此,美好愿景背后也伴随着诸多争议,究竟是为中低收入者带来福音,还是一场生死未卜的试验?扬子晚报记者进行了深入的采访。 扬子晚报记者马志亚

    邳州合作建房7点解读

    低于市场价四成的房价,这既极具吸引力,同时也会引发很多争议。在当天新闻发布会上,准业主们用了1个多小时时间,向主席台抛去了他们的诸多细节问题。

    1、如何拿地

    在发布会上,准业主们对于能不能拿到地,以及如何拿地,表示出了疑问和担忧。

    对此,该个人合作建房项目发起人郭鹏程表示,自己也对个人合作建房可能产生的羁绊有了一定的心理准备,对于这一问题,他则采取了谨慎回应的态度,按照计划,他们将在邳州市新城区拿地,但在邳州新城区何处拿地,他则回应“暂时要保密”。

    2、如何确保资金安全

    准业主们提出,个人合作建房需要他们先期拿出8万—10万元,作为集资进行土地招拍挂使用,万一拿地不成,资金将如何退还。同时,根据协议,准业主们需要定期提供后续房屋开发建设资金,他们将如何监管资金使用情况。

    对此,郭鹏程表示,项目开发资金采取了第三方托管形式,准业主们需在指定银行开设个人账户,将所需资金打入其中,房地产开发过程中所需资金将由银行负责通知业主,在签署了“划款指定授权单”后,划款到需缴纳资金的专门账户,所有资金均不得提现。如土地流拍或项目进展不顺,所有款项均原封不动退还。同时,项目进行过程中,个人实行进退自由,自有资金可全部退还。

    3、政府什么态度?

    有报名参与项目的网友提出,外地也曾有很多人想如此操作拿地建房,但由于政策等方面的种种原因而未能成功。那么,在邳州这个项目上,当地政府有关部门会有什么样的态度?

    在昨天的发布会上,邳州房管部门负责公积金管理的有关人士也来到现场。据这位不愿透露姓名的负责人表示,待房产项目正常启动运作之后,其性质就和一般的房地产开发一样,建成取得有关手续销售时,购买者可以申请商业贷款以及公积金贷款。

    4、房屋质量如何监管

    有人提出,因为负责具体项目运作的现有公司不具备房地产开发以及建筑资质,那么在“外包”后,如何对房屋质量进行有效的监管?

    对此,发布会有关负责人回应,商品房将按照正常房地产开发流程进行,包括工程监理、质检验收等,还将引入业主监督流程。从原材料选购、房型设计都将由业主们参与决策,“就像是自家在盖房子一样,实际的主人还是业主。因此,我们的住房质量将比普通商品房多了一重保障。”

    5、建成后如何选房

    “我们都是出了‘份子’参与项目开发的,那么房子建成后该如何进行分房和选房?”有准业主问道。

    发布会有关负责人表示,项目开发建成后,将遵循房地产市场做法,对所有商品房实行一房一价,利用价格杠杆,供业主们根据自身条件自由选择。同时,在项目开发建设过程中,将建立一套量化积分机制,根据业主报名先后、资金提交等情况进行积分,在遇到多人同时选购一套住房时,通过积分决定先后。“如果遇到大家积分都相同情况下,只能采用传统的抓阄方式”。

    6、如何杜绝炒房客

    记者了解到,目前报名的210名市民均是通过网络报名,而该项目的出发点是解决那些中低收入、无法申领保障房市民的住房困难问题,如何杜绝炒房客呢?为此,郭鹏程表示,根据统计,210名报名者中,90%是普通工薪阶层,95%以上是房屋改善型需求,20%是暂时无房的刚性需求,并且三分之二的申请者是邳州市区居民。

    对于防止炒房客涌入,郭鹏程提供了一份协议,上面要求申请者家庭住房数量在2套(含)以下,但是他坦言,作为民间机构无法核实申请者准确信息,只能采取协议方式,规定如果发现不符合条件者将被要求退出。他们制定了名额递补机制,除限定参与人数外,还接受了一定数量的候补人员,在有人退出后,一次递补进来。

    7、现有的公司将担当什么角色

    作为项目发起人,郭鹏程专门成立了一家房地产信息咨询有限公司,对项目进行运作,项目建成后,他们将收取4%的管理费用。对此,郭鹏程解释,“我们并不是开发商,实际上全体业主才是,我们作为项目牵头、运作、实施部门,4%的费用只是项目开发过程中聘请的专业人员工资、社会关系协调服务费用,与普通房地产开发企业相比,我们的项目免掉了融资成本、销售成本、利润成本以及公关费用,全体业主实际上就是零利润的开发商。”

 

    发起人曾在房管部门工作多年

    郭鹏程是邳州个人合作建房项目发起人,他曾在房管、房地产部门工作多年,对于快速上涨的房价,他有着切身体会。“我有一个朋友,因车祸致残,一直想购买一套住房,可是房价越涨越快,直到如今他依然无力购买。”他很早就听说了个人合作建房,在看到温州等地有成功项目之后,他在去年年初萌生了合作建房的想法,为此,他还专门成立一家公司,涉足合作建房领域。

    所谓个人合作建房,发布会提供材料介绍:是一群有民事行为、购房能力的居民,自愿签署共同合作的协议,大家按各自购买能一起出资金,综合汇总户型并计算总面积,选购合适地块,找设计公司设计、找建筑公司施工,最后验收付款入住。

    房价将低四成已有200多人报名

    “我的目标就是让像我朋友这样的中低收入者,也能买得起、住得上商品房,”郭鹏程表示,他首先在当地的论坛里发布了合作建房的意向,很快就收到了众多网友的回复。短短一个多月时间,已经有210名网友报名参加该项目。通过两个多月的前期准备,邳州个人合作建房项目正式启动。按照计划,他们将复制“温州模式”的开发模式,计划用2—3年时间,建成一个规格不亚于周边房地产企业开发的新社区。

    “我们的房子最显著的特点就是高品质、低价格。”郭鹏程介绍,根据他们测算,新楼盘的均价在2800元每平米,而周边楼盘的价格在4100元—4300元每平米,房价低了四成左右。

    个人合作建房有成功的“温州模式”

    2006年底,温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”,建造个人合作房“理想家苑”。该项目建设规模为7幢小高层、多层建筑,合256套,房价比周边商品房低40%。目前,温州项目“理想家苑”房子已经分配完毕,只等参与者入住。

    赵智强介绍,“理想家苑”项目从发起到建成,也经过了诸多磨难,在立项审批环节屡受延宕,但是最终被认定合法合规。正因为如此,他陆续把“温州模式”复制到北京和杭州,最近一站放在了长沙市。

    将“温州模式”从北京、杭州、长沙这样的直辖市、省会城市直接复制到偏安一隅的苏北小城——邳州市(县级市),赵智强表示,他是看到了新一届中央领导对城镇化发展的决心和力度,看到了城乡建设发展的巨大潜力,“县(县级市)里的房地产市场竞争相对宽松,也能减少个人合作建房潜在的各种压力。”

    南京尝试合作建房8年未果

    资金和拿地是最大难题,专家表示政府应予以支持,有利于解决“夹心层”住房问题

    不通过开发商买房,邳州个人合作建房的事情有了些眉目。其实早在2005年全国刮起第一波个人合作建房旋风时,南京就有人尝试过,但近8年来一直都没能成功。扬子晚报记者昨日也联系到南京首位合作建房发起人邵角,他对邳州个人合作建房的进展表示祝贺,同时对南京的推进前景略显悲观。业内专家认为,个人合作建房是保障房制度的重要补充渠道,政府应该早日建立相应法规予以支持。

 

    8年前南京就有人发起,因集资难未能成功

    2005年,在全国各地都在尝试“个人合作建房”这种模式时,从事IT培训工作的南京市民邵角也发起了合作建房,他和一些朋友希望能招募到足够的人,并通过合作社的形式集资、找开发商建设。不过在经过各种努力后,到目前为止这项事业还是没能成功。

    “当时很多地方都在讨论这种模式,我们当时也想了很多办法,但因为中间操作上的层层障碍,最终还是未能成功。”邵角在接受记者采访时说道。他表示,主要的阻碍是资金募集和如何拿地的问题。以南京目前的地价水平,要成功运作一个小型房产项目,没有过亿的资金恐怕很难,而这么一大笔资金的募集,在现有法规下还是比较难操作的。如果通过公司来募集,由于资金量大,需要参与的准业主会比较多。而依据相关法律,有限责任公司的共同注册股东只能有49名,需要涉及隐形股东的问题,这在法律上只能通过协议解决,容易让参与人产生不信任感,难以做到操作的透明和公开。而50人以上股份制公司注册资金要在1000万以上,并需要发改委批准,更加困难。

    “通过住房合作社的形式集资开发,这是我们当时就做出的选择。”邵角表示,这种方式可以通过成立协会吸纳会员、缴纳会费来集资,更加容易操作。可是尝试起来却发现,民间协会的成立,涉及的审批流程也相当复杂。而且即便资金问题能够解决,如何能拿到地块也是问题。如果通过招拍挂形式跟开发房企竞价,个人合作建房的人们显然过于势单力薄,而且不易统一决策。他坦言,这事在七八年前做不成,现在随着地价及建筑成本的大幅上涨,做起来就更加困难了。而邳州这类县级市所需资金少,相关管理等级也不高,操作起来可能容易很多。

    住房合作社一度盛行,成本比商品房低2-3成

    说到住房合作社,其实这并非什么新词语。南京工业大学房地产管理系主任吴翔华介绍道,早在1998年-2003年期间,我国北京、上海、烟台和南京等许多城市都有这样的组织。当时南京的组织叫做南京市职工住房合作社,像宁工新寓等许多那个年代的房产项目都是该组织运作建成的。

    不过在2003年以后,由于国家对待保障房制度的变化,这类组织有些转为商品房开发企业,有些则转变成垄断企事业单位变相搞福利房的工具,因此这类形式后来就被取消了。吴翔华表示,通过合作社的形式来建设住房,成本确实要低很多。自己出订金拿地,并委托有实力却又没活干的中小开发企业来代建,以目前的房产项目运营成本来说,如果除去销售、融资及公关等方面的投入,以及房企对高额利润的追逐,成本降低2-3成是没有问题的,如果拿地成本能控制的低些,降低4成也是可能的。目前物价部门对经济适用房的利润控制规定在3%以内,因此通过个人集资的合作社形式建房,管理费用控制在3%-5%是完全可行的。

    ■专家

    个人合作建房能惠及夹心层政府应予以支持

    在谈论个人合作建房这件事当中,邵角不断表达着对相关法规限制太多的无奈。这件事看起来是利民,法律上也是允许的,但做起来就是很困难。而目前确实也只有温州的赵智强一个人成功过。在吴翔华看来,这项事业于国于民都是很有益处的,政府应该早日清除其中的障碍,予以支持。

    吴翔华表示,在德国和日本这类房屋的建成比例占新建商品房比例最高能达到40%。因为它是解决社会夹心层住房难的一种十分便利的途径。目前我国大力建设的保障房针对的也是社会最底层的人群。“低保户”之上,仍有相当一部分群体既买不起商品房,也够不上买保障房的资格,如果这类群体能通过自己集资的途径解决住房问题,岂不是两全其美。

    目前的问题是如何通过完善相应法规,来帮助组织运作,让这群人自行解决问题?能否舍弃土地财政上的一点利益,对这些人进行帮助扶持?“同样的形式,为何十年前就办得成,而十年后却办不成?”吴翔华认为,在这个问题上,政府的态度很关键。完善法规、建立完整的保障房体系,这都是政府亟待解决的问题。

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