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北京二手房价回落 传递"20%个税"调控正能量
2013-05-14  来源:中国经济网

  5月上旬,北京二手房网签量环比下降,二手房价格自2012年初以来首度出现回落。伟业我爱我家统计显示,5月上旬该机构的二手房成交均价为26869元/平方米,与4月份成交均价相比下跌2.6%。

  自2月份新版“国五条”政策出台以来,市场对其质疑声较大,对转让房产所得按20%征税政策,更是认为会推高房价。另外,3月份和4月份的数据似乎也证明了这一点。不过,5月份数据又显示唯一执行“国五条”政策的北京,房价出现了2012年的首次回落。那么,北京房价的这一数据传递出什么样的信号呢?

  北京房价首现回落,传递了新版“国五条”调控房价的正能量。只要各地按照新版“国五条”的政策严格执行,就会对房价起到一定的抑制作用,特别是在打击房地产市场投资投机方面,作用比较明显。

  国家之所以运用20%的转让财产个税政策调控房地产市场,基于的一个基本判断就是目前房地产市场确实存在产能过剩,而且会危及中国经济安全。在产能过剩的情况下,房地产市场价格继续走高的主要原因,就是存在投资投机,很多房子被有钱人当投资产品闲置以等待升值赚钱。所以,不管市场认可与否,对转让房产征收20%的个税,是非常精准的打击投资投机行为的政策。

  20%个税可以精准打击投资投机,但能否促进房价合理回归,还有一个重要条件就是对房地产市场供求关系的判断。国家对房地产市场的判断是产能过剩,但具体到购房者就不一定能够准确判断,特别是在投资投机等行为的影响下,房地产市场信息传播会失真,会误导消费者。

  20%个税政策重申后,市场一度产生很大争议,这就正是这种信息传播不对等造成的。比如从税收规律来看,所得税(包括个人所得税和企业所得税)是不会转嫁的,纳税人和负税人是同一主体,所以从理论上讲,20%个税政策与房价不会发生关系。但是,由于受供求关系影响,20%的所得税会提前进入价格商谈中影响房价,也就是在供不应求的情况下,卖方与买方在商谈价格的过程中,会提高价格将20%的个人所得税提前转嫁出去。这时,市场就利用这种税负的转嫁性,大肆渲染20%个税政策会推高房价,从而进一步误导消费者。

  可是,如果供大于求,市场上有价格更低廉的产品,那么卖方就不会将20%的个人所得税转嫁出去,因为买方有更多的选择空间。这样,20%的个税就会增加投资成本,减少投资利润空间,房价会因投资行为减少而回落。北京5月份房价首现回落就是真实市场情况的反映。

  不过从目前情况来看,20%个税政策只在北京施行,其他地方对20%的个税政策基本“悬空”。执行方面存在问题,当然调控效果就会大打折扣。

  其实,20%个税政策执行方面出现问题只是冰山一角。近年来,人们质疑房地产行业税收过多,并且执行效果的确不理想,比如土地增值税政策就有可能避税上万亿;另外,房地产企业所得税缴纳不够理想,其中一个很重要的原因就是房地产企业成本核算非常复杂,滚动开发等特点导致很难在一个年度核实成本从而完成税收缴纳。因此,大部分地方对土地增值税和企业所得税都采取核定征税的形式,从而让房地产企业并没有按照税法的规定应缴尽缴,这也是房地产调控政策不能起作用的重要因素之一。

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