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焦点关注:广州版细则如何指引楼市走向
2013-04-03  来源:

  时间:2013年4月3日

  地点:搜狐直播间

  主持人:截至4月2日,中央与住建部3月底大限已过,绝大部分城市都发布了楼市调控地方版细则。不过,多地细则的内容看上去都无甚新意,不少城市的细则内容都可以用一句话概括完。仔细分析各地已公布的细则与价格调控目标发现,政策行文措词严厉,但难掩调控“细则不细,宽松温软”的事实,反而给市场“利空出尽”的心态。各地细则赶在3月的最后两天出来,被很多人称为:一句话政策。能简单评价一下各地细则吗?

  龙斌:细则落实以后大家可以看到能够超出预期政策,确实没有,或者说很少。我觉得简单来看,一方面“国五条”都比较细了,各个方面都比较细了。另一方面地方政府为了维持一个稳定的政策预期,所以基本贯彻“国五条”的措施,至于非常简要,像南京,基本上130多个字,就一条微博,长沙也是如此,还有很多地区根本还没有,直辖市,省会城市还没有,肯定就按照“国五条”执行,这一次政策媒体炒得太热了,从实际政策发挥作用来看地方政府还是比较冷静。

  黄韬:我感觉地方政府出台的细则跟国家出台的“国五条”我认为有落差。在于给市场感觉国家刚刚2月底出的条文,感觉比较严格,或者说之后有相关官员也表态要严格执行,至少这几个字说了很多次,地方政府时间上一拖再脱,以北京为首基本上都是最后几天才出现,大部分城市像龙博士所说略略带头,“粤5条”也是说了等于没有说,大家的最关心问题没有得到最准确答案,这样很容易误导市场甚至左右市场,“国五条”包括“粤5条”也应该是吻合,之前也预测过,但没有想到这个程度,甚至有一点走过场的感觉。我的看法,我在市场上操作我认为自己也看不透,我感觉等于是“国五条”暂时可以过去了,没有什么影响,也不知道将来会有什么影响,因为现在的政策这样搞法没有办法判断。

  主持人:为什么没有一个强硬的态度呢?

  黄韬:为什么会这样结果呢?当时出现“国五条”的时候可能没有想太仔,没有配套措施导致就有空档期,这个时候社会上,市场上反映很强烈作为买家,业主来说反对声音比较多,导致可能政府最后的决心,反而下不了,就导致目前这个状态。

  主持人:龙博士您觉得为什么没有一个强硬的政策态度呢?

  龙斌:20%个税这个政策,所有城市除了北京有一个细则执行,其他城市都没有。这样一个政策以前也多次讲过,负面效应太大了,它所受影响其实不是投资,投机而是刚性需求,置业买房者,其实政策本身就有一个比较大的负面效应,其实减少供应,减少二次市场供应,整体市场供应也会减少,这不是降楼价而是升楼价。本身政策就有一些负面作用,所以地方政府对这一块当然要执行,本身也比较复杂,因为不可能马上制定出一些执行措施来,而且税是在税务部门,税务总局,地方政府,住建部不可能制订这个措施,那么短时间牵头,地税可能也没有这个权利,可能还在中央管理部门上,税务管理部门,这样就很难去实施,二套房贷也是,这是央行所决定,利率首付,央行决定是否提高,住建部门特别地方是没有办法掌握,所以政策本身在一些条款上,要么有一个比较大的副作用,要么权利,细则制订者不是地方政府,就导致就只能是这样。

  还有一个原因有一些城市其实市场楼市供求关系还是偏松,特别2、3线城市的市场供应非常充足,因此你要全面收紧其实没有这个必要性,所以他们就会显得有一点无所适从,一方面国家政策要执行,政策也说要根据自己实际情况制订相关,他就左右为难了,上面命令要执行,但自己的情况要考虑,就出现感觉在拖,但实际上在研究吧,到底会有什么影响,主要就是这方面原因。

  总的来看这个政策是一脉相承下来,但实际上在执行和操作过程当中各个地区会有很大不同。

  主持人:刚才提到有很多细则都没有落实或者确定,明确它,接下来会不会有一个更加详细,或者补充的政策出台,大概会是怎样一个发展趋势呢?

  黄韬:现在地方政府有关政策不太会判断市场,不会按照市场规律选择,做的看法,这个情况接下来如何?可能不了了之,也可能是相互观望,反正有人牵头2、3线城市看一线城市,一线城市看首都,直辖市。我们没有办法判断,可能10来天就可以出细则,也可能拖1、2个月或者使用其他政策代替,所以我们没有办法判断,我们从感情上可以理解地方政府的一些做法,但同时也为这个市场,遇到这样的困惑感到很无奈,我认为最好不要出现这种状况,否则市场会因为这样政策,人为波动就没有必要。

  龙斌:这个细则应该会有20%个人所得税的细则,应该会有。至于是税务总局出,还是由地方税务部门来出,这都有可能,但我觉得这个很难判断,我们可以判断的就是,因为会有细则,这个细则应该也会根据政策的内容做一些规范,现在的政策不可能都一刀切,包括个税方面,不可能全部都切掉,应该会更有针对性。

  黄韬:这一点北京做一个示范,开一个口子,无法核实可以按照1%,也就可以大作文章,现在系统上到底什么叫做无法核实?老百姓,一般买家也不知道什么叫做无法核实,按照初步理解,如果政府年内交易过或者近期交易过肯定可以核实,但10、11年,15年有没有一个标准?有没有一个说法查不到底案,房管局,税务局没有但发票上面有一个,早期是没有,但这大概期限可以知道,如果超过什么阶段,或者有没有这个标准就不好说。

  主持人:会不会还涉及到单位福利分房。

  龙斌:这个问题就更大,因为房产性质太多。

  黄韬:北京细则也提到房改房,经适房计算标准,如果可以核实还会算,装修费用,交易费,明细了,其中有一点我看到房改房价格不能超出成交价15%,这意味着也要除去有关费用之后打20%,因为有解释房改房装修费用当中范围是如何,最高在哪个比例。

  龙斌:这个细则会比较复杂。

  主持人:涉及各方面因素在里面。

  龙斌:对,到时候征20%个税,我发票丢掉了怎么办?究竟以什么作为评价了?这个都需要细则来定,未来可能还会根据实际情况再放松一点,也有可能收紧一点,未来是这样。二套房贷的政策,如何收紧,如何细化也有可能,我相信各个城市根据自己市场实际情况,在特定时间可能会推出来,假如市场超出调控范围,他就会马上推二套房贷问题。

  主持人:各个地方细则一出台很多人都觉得大同小异,没有特别的亮点,或者特别之处,如何看待这个观点,广州的细则有没有自己的优势风格或者自己特点呢?

  黄韬:我觉得特点是北京有特点,更加严,最严,不是说有多严,相比之下北京就严,连单身人士限购都控制了,刚才所说那么多地方政府,都好像没有什么更多或者说是一个给人感觉好像真的要做这个事情感觉,我表态了,已经知道了,最后那几天出台,为什么会是这样?我判断开发商,市场、政府都看好后市,而且认为不一定这样打压或者是使这个市场有太大波动,因为三月份各地都出现二手房交易井喷,给他们思路都不希望这样,就导致做法就出台相关措施,这都是比较表面,比较“温柔”表态式政策。你问我粤式风格如何?很温和,跟风形,广州从来都是如此,包容性很强,说不过分一点,就是没有自我的,广州很随意,他风格就是随意,就是包容,广州没有什么性格的城市,以人观点就是这样,它是否有没有性格,他没有性格,这就是他的性格,他性格就是没有性格。

  龙斌:我在微博也谈过,我觉得广州细则应该还算是理性。

  黄韬:对。

  龙斌:我一直是这样认为,可以从各个方面来看,房价控制目标低于人均可支配收入的实际增长水平,你房价增长慢于老百姓收入增长这个房价就稳定,大家支付力就更强一点,但所有城市都是如此,所有城市除了北京,北京普通商品房还有自主住房价格要有所下降,目标也是有所下降,其他城市都是低于实际可支配收入的增长水平。广州在这一块跟其他不同的地方,他把2013年土地供应明确,住宅土地供应明确公布了,在这一次是5.89,比平均水平多1.47平方公里,这样一个量还是有一定作用,你现在调控政策就是压需求,所谓抑制投资投机,不让大家买,包括北京单身人士也是如此,不让你买。但总有一天是不是要买呢?单身不让买,结婚是不是可以买两套?原来离婚现在又复婚,或者再找一个结婚有名额又可以了?他始终还是需要买,你压住肯定不行,最核心问题还是要有供应,要有足够供应才可以,没有足够供应将来还是短缺,只有从土地供应增加,最终才有供求平衡,这是亮点,各个城市看了一下可能都只说保证土地供应能够达到过去五年的平均水平,但是没有一个城市有一个数字。

  黄韬:政策当中不是一个市场操作的可行性,像加大业主20%个税,这是比较理想化,不了解现在二手市场大部分都是转嫁给买家,在供不应求或者供需不平衡就会转嫁,第一步了解,第二还不够人性化,如果更加人性化一点,你现在这种情况有可能打击刚性需求,因为刚性需求当中有很多都是第一次买房,不可能就是一手房,可能就是二手房,二手房如果不是住满五年又不是唯一住宅就多了20%,我们制订这个政策当中,如果我们规定无论如何第一套就免了,这样对于首次置业也是对市场有帮助,这样更适合一点,但大家没有人愿意承认这个事实。

  龙斌:这里有讲增城、从化,这也是广州比较务实的表现,广州政策很细,不是不细,为什么很细,增城从化这两年成交量价格的变化幅度限价的幅度都讲得很清楚,用数字说明问题,阐明观点,阐明一个什么观点?我原来一直都坚持这个观点,在任何场合都坚持这个观点,增城从化已经限价了,限价是不是稳定房价最有效,不是说最好,或者说最合理,最市场化手段,不能这样说,但一定最有效,房价目标控制在6%,你限价在6%,就可以,限购、限价你为了达成房价控制目标你,不一定要限价才能达到这个效果,我一直都坚持一个观点:增城从化已经限价就没有必要限购,现在把问题摆出来,然后留给增城、从化解决,这样再限购可能性就很小,你就是为了控制房价,你价格限制了就可以了,这也是他很务实的做法,没有必要说中央政策说限购一定要扩大到全部行政区域,我们也不考虑政策会带来什么效果。

  黄韬:对于“限购”有一个词要打上双引号,这是违反市场规律,只能说符合中国国情,但不能完全市场化,长远来说不是好办法的办法。地方政府为了完成一些任务,将限购交给了其他,下一级管理层决定,这一种做法也其实直接导致市场的一种认为现在的调控并不严格的信号,因为至少有上级部门不愿意这样做,或者不愿意去直接伤害到某一些利益集团像李克强总理所说,现在要碰到利益比出具灵魂还难,我就想起这句话,就是这样理解。

  主持人:在细则的时候把矛头指向外地人,限外的政策,这给广州楼市带来什么影响呢?

  龙斌:在去年下半年到今年以来政策之前,都是在实行补办政策方面是非常严格的,这个政策口子一直没有开,这一次又重申这一块,当然我们也可以看到每一次行政干预的调控措施,一定都是有一个结果,强化户籍政策,包括汽车也是如此,限牌外地人也是不能买,你买一个外地车还要收费,还不能开,这也是强化户籍政策,其实中国关于政策和未来发展的改革方向,很大程度上都有矛盾,一方面强化户籍政策,另一方面又说,要怎么城乡一体化,要同城,要融合,要新型城镇化等等,我觉得这是矛盾之处,这些都是中国特有现象,这个现象也应该引起大家思考。

  但对市场是否有影响?我觉得可能影响比较小,很少,外地人在这边有那么大的职业和工作,即便现在不可以买,等到有需求,有能力了,现在不可以买,因为没有交,他现在就可以马上开始补交,开始正式交,一年之后就可以买了,这个政策真正对于刚性需求,对我们在这个地区常住人口没有什么影响,但对于炒房,想买一个楼来炒就有影响,从我们了解的情况去年到今年就比较少,我觉得影响非常有限。

  黄韬:这样下去包括这一次“国五条”,这样发展下去,大家都不用担心政策,因为不知道什么时候才是真的有作用,基本上都没有作用。我也给洗脑了,现在所谓市场专家其实没有办法谈,也没有市场可言,根据很短期时间可以判断,超过半年市场没有办法判断,不知道什么时候突如其来,是否有影响?这些都没有办法判断,只能大家对于整体经济或者对政府有信心怎么做都没有问题,这样理解可能会更加宏观一点。

  主持人:广州细则出台之前,很多想赶在20%个税出现之前,二手市场出现交易井喷,真正细则落实之后就感觉雷声大雨点小,停留在表面,在市场上赶末班车就减少了,没有之前那样拼命赶末班车,如何看待这个现象,这个影响会持续吗?

  黄韬:井喷就是恐惧,担心,因为99%成本转嫁给买家,但是都很害怕,也很清楚,之后为什么会减少?因为知道现在新政策还照旧,可能还有一段时间,因为没有时间表,没有时间表大家就有很多遐想,至少10、8天,甚至1、2个月,不了了之,还有一个原因,为什么回落?冲高回落,该买房都已经买了,不该买的也买了,这个市场总不能老是井喷,甚至保持一个超高的水平,这不现实,就导致中高回落很正常未来2、3月都在正常水平之下,如果还在井喷就不正常了。

  龙斌:还是因为政策作用结果,主要就是因为这个政策,这个政策落地之后抢闸,政策落地之后就有风险所以就下降,现在比较微妙一点,现在又按旧执行了,至少目前是这样,这样一来对于之前判断那种,可能又没有实现,可能还会减少,因为这个政策折腾大家都有疲倦感,无所适从,《狼来了》这个故事大家都听过。缩量可能会有所缩量,但可能没有想象那么厉害,最终会怎样?可能还要看政策落地,具体操作规则。现在看操作规则会更加针对实际情况,不会说一刀切,这样市场对于适应的能够会更加强。

  黄韬:针对这种情况的条款可能对市场会有一些帮助,包括刚性需求,刚性需求买房的情况,因为要区别对待,还有改善性,我本身就是改善性,我年初才卖掉,我现在买第二套,这对我也有影响,现在照旧对我影响不大,但谁知道这个政策会不会犹豫之后再价码,如果再加码市场又观望,但价格不会下跌,我们也是很难判断,中国房地产如果不解决背后深层次矛盾,如何调风险都很大,再呼吁判断者,决策者难点在这里,土地财政,房地产支柱作用,还有城镇化的进程,还有一些我认为整个房地产当中经济面的复苏,或者整个经济的是否稳定,包括了投资渠道的是否丰富,给资金流向出路,等等这些问题没有解决这些矛盾,你直接调房地产是很难,甚至说可能现在无招可出,不解决这些问题就是无招出可,但还有最后一招——房产税,按照流传说法,房价必跌,因为第三套开始征,从1%到3%,如果这个传闻是真,或者按照这个方向做,我相信房价肯定会必跌无疑,这最后一招,我认为要出现很难,因为这是最后一枪,这些问题不解决很难会出,但如果改变或者解决一部分,最后一招不用出也会稳定的。

  现在房价上涨人民币对内贬值因素导致房价上涨,不是实际上涨那么多,而是购买力下降造成,导致的。

  主持人:很多人都觉得钱在银行就贬值了,这是最直接市场反映。广州也是刚刚出来今年房价涨幅控制目标约7.5%,您认为就细则事和市场反映来看能否达到呢?

  黄韬:按我的理解,基本上没有达不到的,基本上都可以控制。

  主持人:想控制目标都可以。

  黄韬:对,限价是打双引号,想怎么控制政府都可以做到,就目的来看市场数据跟政府颁布数据和我们实际操作是有出入,有时间差,我认为能否达到这个情况,从心理上给市场可能稳定的感觉,但实际上是否这样呢?我认为要让买家,业主自己感受更加真切一点。

  主持人:广州今年房价涨幅控制目标在7.5%,从现在政策、细则、市场反映来看能否达到这个效果?

  龙斌:应该可以实现,现在很多记者也在讨论,媒体也在讨论。今年一季度房价跟去年同比已经上涨20%,能达到吗?大家也没有看到去年从最低的位置到最高位置,今年这个水平就是最高的位置,即去年最高位置,一季度是最低位置,所以从最低高到其实是一个上升幅度在20%到10%左右了今年保持目前这个价格水平,略有上升,特别保证供应量最大区域,外围区域价格相对稳定一些的话,核心区域我觉得会有上升动力,但外围区域这个目标应该可以完成,当然我们也看到其实现在房价控制目标现在不知道用什么标准,这个问题也是一个问题,国家统计部门有70个大中城市的指数,这是剔除结构性因素的分析,这是国家统计局的,这相对比较客观,我们自己都有房价指数,更加市场化一点,但用这个目标应该还是可以反映一定情况,这都算涨得比较温和,还有一个标准就是均价,现在媒体比较喜欢议论均价,这个均价在任何场合都在说这是不科学的数据,直接用均价说房价涨跌其实也有很大误差,误差很大,今年一季度也包括推迟高端住宅,价格就上去,老城区一推项目马上就上去,有一次记者讨论说,海珠区已经过三万了,确实有一个月份过三万,因为保利天悦,紫龙府等都是三万多将近四万,成交量又那么大,海珠区就那么多,这是反映海珠区最高端的楼盘,一般都还没有到三万,这样数据波动比较大,又有比较大的误差,今年房价控制目标,关键是什么?依据是什么?这个很清楚要搞清楚。

  从观察市场实际走势,我们看每一个楼盘价格走势,我觉得外围区域会更加稳定一点,中心区价格也有上升动力,但现在来看政策影响也有一些不确定性,预期会下降一些,我是乐观的,房价控制目标可以达成。

  主持人:11年二沙岛成交豪宅,就直接把哪一个点拉升了。

  龙斌:对。

  主持人:大家看到真正楼市成交或者上涨下浮的变化,两位专家应该以怎样为依据呢?

  黄韬:我在一线比较多,给买家,市场、业主,客户建议都是你买房直接去了解这个区域或者直接看房,深入感受一些价格的变化,而不是简单来听或者看数据,因为只有业内人士才容易判断,但一般市场买家和业主是不容易判断,甚至一些楼盘的涨跌,我们不深入去了解价格体系,根本不能说算涨还是跌,结构性要很细了解,才知道到底是涨还是跌,对买家来说买房不像买菜,如果是跟风,刚好都在涨,跟风赚了就没事,但如果亏了事就比较大,这几年大家基本上看好大势还是可以,如果做工作细一点,深入一点你就赚多一点,如果跟风,无所谓就会赚少一点,买房就看大势,市场大趋势好了怎么都没有问题,但如果有波动可能就会突出优势,你就要分析,你要去看了,知道哪些楼盘真的有促销,真的便宜,最近涨了哪些,涨了多少这样就会更加实在一点。

  龙斌:我们有一个标准指数,二手方面,也可以帮助大家判断整体价格走势,还有区域的走势,通过二手可以做一个,从一个角度来看整体大势,这是一快可以参考一下。

  另外一块也是建议如果大家置业关注楼盘的时候,也去了解这些楼盘的价格,特别要了解这一期的楼盘这个价格水平和上一期,有什么不同,是差不多还是涨了还是有优惠,当然特别要去分清楚这一期产品特点。

  黄韬:景观,户型很关键,不能那么简单说上一期买4000,这一期买6000,就怎样,这要去了解。

  龙斌:对,就同一栋来说,不同景观。

  主持人:楼层都有。

  龙斌:对,差异很明显的,一个是比较,另外一个还是根据自己实际需要确定自己的房子,当然我建议在关注价格和产品的同时,你也关注一下这个区域各个楼盘供应情况,简单来说就是供应情况,供应是否多?如果多我相信价格会平稳一点,如果供应较少,你就没有选择了,这个时候可能就要买,如果你又要选这个区可能就要买贵一点了,当然也要看整体的素质,如果真的是相应好的素质,密度,各个方面社区非常不错,供应又少可能这个价格肯定会贵了,你这样判断这个区域又没有什么,现在没有什么供应,将来供应是否多?如果又没有什么供应,而且还可以联系地价情况,土地价格之前也是很贵,这里基本上应该没有什么下调的空间了,反而好产品可能很快被消化掉,这可以供大家自己参考,根据实际情况来看,你要判断房价指数,然后楼盘比较,还要考虑一下供应情况,土地价格情况。

  主持人:有没有需要补充?

  黄韬:这一年我们不能很准确判断市场,但我们感觉方向,整体楼价,这两年买房还是适合,就算有调控,就算价格回调我认为也是很小,回调5%,10%是可能,在整体趋势生30%,回调10%的态势,这两年买房还是认同,可以买的,不能很准确判断,我们很难判断后半年市场如何,但大概趋势就是这样。

  龙斌:这几年有两波下调08、11年下调,11年四季度,12年一季度大概就是半年左右,大家判断一下这两波下调究竟为什么,应该跟大形势有关系,这是一个;今年来看,前两天在房协也专门做了发言,分析报告,政策影响还有市场的走势,我觉得还是坚持这个观点,我观点就是今年来看楼市影响是不悲观的,特别是在像广州这样的城市,应该是政策落地之后,应该都算是会比较平稳一点,平稳运行或者平稳中向上这样运行态势,这样态势概率会比较大一点,我也他观点一样,这两年置业还是比较适合,虽然我们出那么多调控政策,我不会认为没有用,还是有用,他把价格平稳性,拉平了很多,否则我们这个价格随便就上去了,为什么呢?他操作项目就知道,开发商随便提20%、30%如果没有政策制约可以实现,这样就很恐怖了,现在有调控,有行政干预一方面对市场或多或少有一点扭曲但对于置业者还是一个机会。

  黄韬:我们以埃及大饼,一人只能吃三个大饼,我的看法中国特色的房地产,我们也要从中国的现实出发考虑问题,只能这样讲了。

  主持人:行,今天节目到此结束,谢谢两位! 

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